伦敦系列专题写到第5章，我们开始介绍伦敦的南部。在本系列中，我们已经介绍了“伦敦”这一概念包含的不同名词所涉及的具体区域，伦敦金融城、东伦敦和西伦敦范围内的部分区域介绍，以及对应的住宅市场分析。当我们说道伦敦时，如果一定要给这一名词加上方位概念，多数人应该能想到的是东西两边，而对南北两岸没有经验。的确，“南伦敦”和“北伦敦”这些名称与“East London”，“West End”这些常见的标签比的确较为陌生（虽然West End实际上并不是伦敦西部，而是伦敦中心区的西部），难以引发联想。但实际上，我们对伦敦南部可能并不如想象中无知。
本文属于伦敦区域系列专题的一篇，与本专题其他文章一样，旨在为您提供关于“伦敦”这个大都市圈区域分析，包括在不同方位的次级区域（指东南西北中五个sub-region）内有哪些行政区，以及其中的具备一定投资特点的行政区。这类文章主要提供的是“百科知识（Hard Knowledge）”，并通过本研究院的一些观点作为辅助。
与之前的文章相同，在区分次级伦敦区域（London Sub-regions）时，我们同样以伦敦市政府在其规划文件London Plan中所使用的划分方法为准。根据London Plan的划分，伦敦南部（South London）包含了7个行政区，主要位于泰晤士河以南（为避免Richmond Upon Thames内河流被误认为行政区分界因此将本区标注为黄色作为区分）。
伦敦南部的7个行政区，其过往房价表现以及与整个伦敦平均水平的对比情况如下表所示：
从上表可见，伦敦8个行政区中，有4个区目前的房价均价高于伦敦整体的水平，分别为Richmond Upon Thames、Kingston Upon Thames、Wandsworth和Merton；而Sutton、Croydon和Bromley的房价低于伦敦平均水平。以近一年涨幅来看，Wandsworth涨幅居首，且与Richmond Upon Thames及Merton一同达到了高于伦敦平均水准的房价增长率；以过往数据来看，10年间涨幅最高者为Croydon，但除此之外仅有Merton涨幅超过了伦敦平均水平；这两个区也是2016年脱欧以来南部表现最佳的两区，与他们相比其他区域的涨幅相对不那么亮眼，也没有超过伦敦平均涨幅。
下面我们针对上表区域内较有投资特点的行政区进行一些解读，包括房价最高的Richmond Upon Thames，短期涨幅最高的Wandsworth和整体表现较好的Croydon及Merton四个区域，其中Croydon及Merton将在同一部分下展开。
Richmond Upon Thames（以下简称Richmond）是一处传统的富人区。富人区的房价数据在上表中已经有所反应，是伦敦南部平均房价最高的区域。而传统则在于这一区域内著名的设施。
如果你将要到伦敦旅游，且旅游的类型是自由行的深度游的话，很容易就能在伦敦各种旅游攻略中找到一个除了大英博物馆、各类名校、伦敦眼和金融城外常被提到的名字：里士满公园（Richmond Park）。此处是伦敦最大的公园，占地面积9.55平方公里，内有英皇乔治一世的狩猎别墅，亨利八世的遗产，在其中最高处可见金融城的著名建筑群以及伦敦眼，除此之外，还和另一处世界知名的公园——奈良公园一样游荡着大批鹿群。
当然，旅行攻略并非本研究院专长，以上文字也并非只为了向读者提供一些旅游攻略。从房地产投资的角度，我们可以从美丽的里士满公园看到一些房价上涨的潜在动力：此处有大量无法被开发的用地。
Richmond在伦敦32行政区中，区域面积算不上很大。作为紧贴着伦敦边界M25环线的区域之一，其总共面积约为57平方公里，而这不可能被开发的最大的伦敦公园，第二大的英国皇家园林已经占据了超过16%的面积，更不要说拥有这样一处地标所暗示出的另一种情况——此处有大量的受保护建筑（Listed Building）。皇家园林（除Richmond Park之外Royal Botanic Garden和汉普顿宫也位于Richmond）林立的Richmond区由于曾经是英国皇室经常活动的区域，因此此地不同于外伦敦其他区域，在相当早期吸引了大批富人置业，直接结果就是出现了许多至今已经成为保护建筑的居所；又由于此地已经成为了传统富人区，高密度建筑相比于低密度建筑更受欢迎，导致目前本地可以开发的土地资源较为稀缺。在Rightmove上显示，此地目前没有在售的新房。
但富人区又有其得天独厚的优势：低犯罪率，基础设施完备，适宜生活等等，此类优势并非只被富人看中，而是所有考虑自住置业者的加分项。同时，相比于其他著名富人区，如Chelsea及Westminster，Richmond的平均房价又显得相对亲民，因此此地如果出现了中低密度或者中密度（鉴于此地所处位置及周边社区特色，不太可能短期内出现与传统建筑及大量独栋房屋风格不合的高层公寓）的公寓房产，应该能够凭借其宜居富人区的卖点作为投资回报的支撑。
富人区还有一项常见的特色是接近优秀的教育资源，而我们之前在《热点研究：教室、铁轨与投资成功》一文中说过，优质的教育资源也是促进房价上涨的动力：教育之所以有为投资成功做贡献的潜力，其原因在于英国和我国一样，对于公立学校有学区划分，以及公立学校之间教学表现不一。Richmond一直以来均保留“顶级学区”的标签，尤其是其小学考试SATs成绩，多年来在英国名列前茅，直到最近一次统计中仍然为全国第一。
优异的教学表现与富人区的其他优势一样，也并不仅限于吸引富人。因此Richmond区的“亲民”房产如果还附带有优质教学配套资源，则投资收益又能再加一重保障。在手握29间Ofsted评分为Outstanding级别（最高级）学校的Richmond（另2个顶级学区Westminster内为25间，Camden为26间），这样的保障相比于新楼盘的推出显得更不稀缺。
Wandsworth也许是伦敦南部各区中地理位置最好的一个（但可能不是交通便利度最佳的一个，请看下文）。Wandsworth最接近于组成了整个伦敦乃至英格兰经济核心地带的伦敦中心活动区（Central Activity Zone，简称CAZ）的Lambeth与Westminster，并且同时还接壤了另一个富人区Hammersmith and Fulham（也是顶级学区），其本身也具备一定数量的商务办公区，能够为本区的房地产投资提供一定数量的潜在租客。
但对于全区来说，最重要的房价上涨动力，或者说为拉大本区房产在整个房地产市场上的需求的动力，并非来自于当前的设施，而是来自于未来的建设。在Wandsworth，居民们正在经历伦敦目前最大的几个城市更新项目之一——VNEB的建造。VNEB全称Vauxhall, Nine Elms, Battersea Opportunity Area，为横跨Lambeth和Wandsworth（主体区域位于Wandsworth）两区的重要城市更新项目。
以目前估算的进度，在此城市更新计划完成后，对应区域将增加25000个工作岗位以及20000个住房供给，并且能够更好地整合交通连接，使得Wandsworth相对于CAZ的连通性进一步上升。
地铁带来的溢价方面的信息一目了然。根据全英房屋抵押贷款协会Nationwide所作的统计（该机构同时也是英国房价权威数据来源之一），临近铁路车站（火车站与地铁站）的房屋均能够享有一定的溢价率，这种溢价率又会随着与车站的距离减少而增加。以伦敦为例，从车站周边1000米范围到500米范围内，平均可提高房产4.9%-10.5%不等的溢价率。
由此可知，如果以超前布局的策略投资靠铁路通车驱动价值上涨的房产，其溢价率是相对较高的，500米范围内的10.5%溢价率叠加伦敦周边的房价平均涨幅，预计能够提供15%以上的年化资产增值率，如果辅之以租金回报，则年化收益率可以更高。
VNEB对于Wandsworth及Lambeth地区的房价推动作用是非常明显的，Wandsworth能在伦敦南部各区中脱颖而出，成为过往的一年里房价涨幅最高的地区，我们认为主要也来自于VNEB的各项施工能够按计划进行。在2010年VNEB计划正式提出后，Wandsworth和Lambeth地区的房价就开始加速上涨，我们可以将此理解为一种超前投资；而在2012年VNEB的开始正式动工后，Wandsworth及Lambeth地区的房价则开始超过伦敦平均水准上涨，租金同样如此。由此可见，随着VNEB的施工不断展开，对于本区房价的拉动作用能够一直保持上升。
而言至于此，我们就需要注意，当VNEB结束后，这种房价拉升作用是否还能够存在。根据原计划，VNEB城市更新计划将于2021年结束；但由于新冠疫情的影响，未来工期可能一定程度上经历拖延。而在工期结束后，我们预计基于此城市更新计划而超前投资“炒热点”的资金将不再流入，取而代之的会是这一城市更新计划最终令本区在基础设施表现上升后创造的正常住房需求，而这一类住房需求又将由来自交通线路改善产生的源于CAZ的租赁需求和源于本区商务区大规模兴建（主要位于Battersea及Nine Elms）带来的工作岗位产生租赁需求，因此，密切关注本区接近完成时写字楼空置率和新地铁站通车时间是在VNEB将要接近尾声时是否应该投资这一地区的重要指标。
如果把5年作为中线年作为长线房地产投资标准的话，在中线和长线上，Croydon和Merton就是伦敦南部表现最佳的两个地区。它们的表现在数字上不如东部明星区域Tower Hamlets（实际上，作为一个“造城运动”之后的产物，Tower Hamlets在经济及房地产市场上的提升程度是无可匹敌的），或者中心区的新兴区域Islington和Hackney，但Croydon和Merton作为“南部边陲”的房价却保有一定的优势。这种优势除了降低其市场壁垒，令投资者能够选择看起来质量更高的标的（这对于投资自住两用的投资者尤为重要），也为其高房价增长率减少了难度，因为对于推动市场价格走高的交易数字来说，同样是增加1000英镑的成交价，在低房价地区的Croydon实现的同比涨幅就要高于Tower Hamlets。
在Croydon和Merton两个区中，如果真要有熟悉度的区别（大概率大家对于这两个区都不大熟悉），想必Croydon能够胜出。这是因为著名的购物商场品牌Westfield将要在此地增开新的门店，使得本区成为第三个拥有这一大型购物中心进驻的伦敦行政区。目前在新冠疫情之后，原本的开业计划仍然得以保留，但具体的开业时间应该会有些推迟。
当然，Croydon的房价上涨并不是因为Westfield要到此开设大型商场，恰恰相反，我们认为正是因为存在能令Westfield认为此地适合开设商场的同一要素，才使得Croydon得到了足够多的消费者基础，使得Westfield能够作出支持其增开分店的合理的财务运算。
这一要素也同样存在于Merton，并促成了这一区域的房价上升。说来非常简单，这个拉动房价和经济的要素就是轨道交通，即伦敦地铁。
也许部分读者读到这里觉得兴致顿时，甚至不以为然：伦敦32个行政区，哪个区没有地铁？就因为这种理由，真的能令Croydon和Merton超过周边地域？
自然，伦敦32个行政区，没有通地铁的为0，但区区有地铁，线路却不尽相同。想必大家还记得，上文我们说过Wandsworth位置可能是南部第一，交通便利度却不是南部第一，问题就在于线路。而Croydon和Merton的线路，其优势在于能够直通伦敦中心区。
下图为伦敦地铁线路图的部分截取，由下图可见，Croydon处有一条橙色线路（London Overground），直通Tower Hamlets中心的Whitechapel（Tower Hamlets乍看之下不属于伦敦中心活动区CAZ，但实际上其功能上为CAZ附属品，政府NOID & CAZ，NOID表示金丝雀码头所在的North part of Isle of Dogs），而Merton中更有一条深红色线路（Northern Line），通到了伦敦金融城的Bank。相反，Wandsworth出发的各路地铁，想要不换乘就去到金融城或者金丝雀码头是无法做到的，每一个都需要进行一次转线。因此，这种交通的便利性带来了Croydon和Merton的便利。
在南部各区中，有学区和富人区，也有新兴的城市建设计划，其中不乏远在南部边陲但交通便利的低价区域，也同时有临近中心且正在改头换面的机会之地。我们认为，在Tower Hamlets引领伦敦东部崛起之后，下一个大的发展区域（不算中心区在内）很可能为南部，值得投资者密切关注。
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